Haus zu Lebzeiten an die Kinder übertragen: Was du wissen musst

Ein Haus noch zu Lebzeiten an die Tochter oder den Sohn zu geben, wirkt wie eine klare Sache. Rechtlich ist es eine Schenkung. Ihre Folgen zeigen sich oft erst Jahre später, etwa im Pflegefall, nach dem Tod der Eltern oder bei einer Scheidung des Kindes. Ob eine Übertragung zu eurer Familie passt, klärt ihr mit einer Notarin oder einem Notar.

Schenken oder vererben: der Unterschied

Bei einer Schenkung geht das Haus schon zu Lebzeiten auf das Kind über. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Eigentümer wird das Kind mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). Ab dann entscheidet es über das Haus, auch darüber, ob es verkauft wird.

Beim Erbe bleiben die Eltern bis zu ihrem Tod Eigentümer. Wer das Haus bekommt, regelt ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge. Die Erben lassen sich danach im Grundbuch eintragen. Das ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen 2 Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Für die Eintragung nach einer Schenkung gibt es diese Befreiung nicht (GNotKG Nr. 14110).

Steuerlich gilt für Kinder bei Schenkung und Erbe derselbe Freibetrag. Ein Unterschied liegt beim selbst bewohnten Familienheim. Kinder können es nur im Erbfall und unter bestimmten Bedingungen steuerbefreit übernehmen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Mehr dazu unter Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung.

Wohnrecht oder Nießbrauch: was die Eltern behalten

Wer nach der Übertragung im Haus bleiben will, kann sich dafür im Vertrag ein Recht am Haus vorbehalten. Zwei Rechte kommen vor allem infrage.

Als Rechte am Grundstück entstehen beide erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).

Wenn das Geld später nicht reicht

Wer etwas verschenkt und danach seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, darf das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Das gilt auch für ein Haus. Es betrifft zum Beispiel Eltern, die später ins Pflegeheim ziehen und die Kosten nicht tragen können. Zahlt dann das Sozialamt, kann es den Rückforderungsanspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Das Kind kann die Rückgabe abwenden, indem es den fehlenden Unterhalt zahlt.

Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit 10 Jahre seit der Schenkung vergangen sind (§ 529 BGB). Bei einem Haus beginnt diese Frist nach dem Bundesgerichtshof schon, wenn der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt eingeht. Ein vorbehaltenes lebenslanges Wohnrecht oder ein anderes Nutzungsrecht hält sie nicht auf (BGH, Urteil vom 19.07.2011, X ZR 140/10).

Wie das mit den Heimkosten zusammenhängt, steht im Artikel Pflegeheim: Was ein Platz kostet und wer zahlt. Ob Kinder selbst für das Heim der Eltern zahlen müssen, erklärt der Artikel zum Elternunterhalt.

Pflichtteil der Geschwister: warum der Nießbrauch zählt

Bekommt ein Kind das Haus, können pflichtteilsberechtigte Geschwister nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Das verschenkte Haus wird dann dem Nachlass rechnerisch hinzugezählt. Um den Betrag, um den sich ihr Pflichtteil dadurch erhöht, können sie zusätzlich Geld verlangen.

Die Schenkung zählt im ersten Jahr vor dem Erbfall voll. In jedem weiteren Jahr zählt sie ein Zehntel weniger. Sind 10 Jahre seit der Schenkung vergangen, zählt sie gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Entscheidend ist, wann diese Frist beginnt. Bei einem Haus beginnt sie frühestens mit der Eintragung im Grundbuch. Behalten sich die Eltern den Nießbrauch uneingeschränkt vor, beginnt sie in der Regel nicht. Nach dem Bundesgerichtshof haben die Eltern den „Genuss“ des Hauses dann nicht aufgegeben (Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Ein Wohnrecht hindert den Fristbeginn dagegen nur in Ausnahmefällen. Bei einem Wohnrecht nur an einem Teil des Hauses hat der BGH 2016 entschieden, dass die Frist mit der Eintragung begann (IV ZR 474/15).

Wer pflichtteilsberechtigt ist und wie hoch der Pflichtteil ist, steht unter Pflichtteil und Berliner Testament.

Steuern und Kosten

Schenkungsteuer: Jedes Kind hat gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG). Was darüber liegt, wird besteuert. Schenkungen derselben Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Ob in eurem Fall Steuer anfällt, kann eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater einschätzen.

Grunderwerbsteuer: Bei einer Schenkung und bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern fällt sie in der Regel nicht an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG).

Anzeige beim Finanzamt: Eine notariell beurkundete Schenkung müsst ihr in der Regel nicht selbst anzeigen (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Der Notar meldet sie dem Finanzamt (§ 34 ErbStG).

Notar und Grundbuch: Für die Beurkundung eines Vertrags berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr. Für die Eintragung des neuen Eigentümers berechnet das Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr (GNotKG Nr. 21100 und 14110). Wie hoch eine Gebühr ist, hängt vom Wert ab und steht in Tabelle B des GNotKG.

Was schiefgehen kann

• Streit in der Familie. Geschwister fühlen sich übergangen. Nach dem Tod der Eltern kann die Pflichtteilsergänzung zu Forderungen unter Geschwistern führen.
• Scheidung des Kindes. Das Haus gehört dem Kind, nicht dem Paar. Leben das Kind und sein Ehepartner in Zugewinngemeinschaft, wird das geschenkte Haus beim Zugewinnausgleich dem Anfangsvermögen des Kindes zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Eine Wertsteigerung während der Ehe kann trotzdem in den Ausgleich einfließen.
• Tod oder Schulden des Kindes. Stirbt das Kind vor den Eltern, erben seine Erben das Haus, also unter Umständen auch Schwiegersohn oder Schwiegertochter. Hat das Kind Schulden, können seine Gläubiger auf das Haus zugreifen.
• Eigener Pflegebedarf. Das Haus steht den Eltern nicht mehr als Vermögen zur Verfügung. Reicht ihr Geld später nicht, kann es zur Rückforderung kommen.

Für manche dieser Fälle lassen sich im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbaren. Was möglich ist und was es bewirkt, erklärt der Notar.

Was du jetzt tun kannst

1. Sprecht in der Familie offen darüber, wer was bekommen soll – auch mit den Geschwistern.
2. Klärt, was die Eltern behalten wollen: nur das Wohnen oder auch Mieteinnahmen. Danach richtet sich, welches Recht infrage kommt.
3. Fragt den Notar vorab nach den Kosten und danach, was Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte in eurem Fall bewirken würden.
4. Notiert nach der Übertragung, wann der Vertrag beurkundet, wann der Antrag beim Grundbuchamt gestellt und wann das Kind eingetragen wurde. Davon hängen die Fristen ab.
5. Liegt der Wert des Hauses in der Nähe des Freibetrags, lasst die steuerliche Seite von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Häufige Fragen

Allgemeine Information, keine Beratung im Einzelfall. Alle Angaben sorgfältig geprüft. Die Rechtslage kann sich ändern; maßgeblich sind die Gesetze und die Auskunft der zuständigen Stelle. Text mit KI erstellt und in einem zweiten KI-Durchgang gegen die genannten Quellen geprüft; verantwortlich ist René Röttger.

Per WhatsApp an die Familie schicken Fehler gefunden?